城鎮化的畸形發展，如產業結構不合理、城鎮化高級要素聚集力較弱、盲目提高城鎮化率等影響了產業結構的轉型升級，形成了“產業與城鎮化相適應，但整體發展較為落后”的現象。對于“有城有產”的城市，服務業的拉動作用更加突顯。發達國家例子證明，當城鎮化水平進入成熟階段后，第三產業相對于第一、二產業比例大大提升。由于中國發展的不均衡性，因此在尋找投資機會時，要注意不同區域經濟發展的特性和階段。

一、現代服務業

（一）發展趨勢與升級機會

我國目前消費服務行業已經進入發展的快車道。消費性服務細分行業中，餐飲、交通通信的占比和增速都遠高于其他消費性服務細分行業。生產性服務業的服務活動是制造業的關鍵性投入，也是制造業效率提高的基本源泉。在工業發達國家其已占到服務業的50%以上，并已經成為國民經濟的支柱性產業。《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中指出，適應制造業轉型升級要求，推動生產性服務業專業化、市場化、社會化發展，引導生產性服務業在中心城市、制造業密集區域聚集；適應居民消費需求多樣化。提升生活型服務水平，擴大服務供給推動特大城市和大城市形成服務經濟為主的產業結構。因此，應用了現代信息技術和現代管理方式的服務領域孕育著眾多的投資機會。

（二）投資建議

1.現代物流業

城鎮化的建設使城市數量和規模擴張、城市群加快發展，要求涉及百姓衣食住行的城市物流和社區物流建設都要配套跟上。城鎮基礎設施的完善，又會催生出新的產業，又帶來了極大的物流服務需求。在這個相互推進的過程中，供應鏈管理、IT物流、倉儲物流、商貿物流、農產品物流、冷鏈物流、專線物流等細分領域格局漸漸明朗，將形成了一批較好的投資標的。此外，我國漸漸興起的經濟開發區、高新技術區、工業園區等產業園區模式已經發展到一定規模，吸納了大量農村人口。這種與工業物流密切相關的“園區”城鎮化，更是給了現代物流企業提供機會。

2.金融服務業

金融機構將進一步加大對重點領域和薄弱環節的信貸支持，發展消費信貸和綠色信貸，承擔重要的金融服務職能。同時金融機構將為中小企業和“三農”等薄弱環節提供有力的金融支持，支持城鎮化進程中的消費升級和產業升級。其次，為保障性安居工程建設提供積極的金融支持。保障性安居工程是解決低收入人群在城鎮中居住問題的重要途徑。

3.文化產業

城市與鄉村的一個重要區別就是富集文化設施與文化空間，是文化市場和文化消費的中心。發展文化產業不僅可以實現城鎮規模的擴大，經濟收入的增長，更重要的是維護和發展了文化多樣性，使作為主體的人能獲得更加全面的發展，促進社會結構實現轉變。與工業和農業相比，文化產業主要依賴的不是礦產資源，而是人的想象力和創造力，具有無污染、低投入、可持續的突出特點。

二、城市綜合開發

（一）發展趨勢與升級機會

在新型城鎮化的過程中，城市綜合開發是重要的產業機會。城市綜合開發不再是簡單的房地產開發，也包含園區建設，產城融合等概念。特別是產業園區方面的建設發展，是典型的城市綜合開發，更符合新型城鎮化要求。因此，新型城鎮化不僅在總量上增加了各類型地產的供給和需求，更將促使地產企業優化業務結構。

（二）投資建議

1.商業綜合開發

農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚戶區改造等政策將長期利好于住宅綜合開發市場。同時，城市中心城區產業結構調整升級為商業綜合開發提供良好契機。

2.中小城鎮的房地產業

新型城鎮化提出了以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展。伴隨著中小城鎮放開戶籍限制，中小城鎮的房地產業發展迎來機遇期。

3.房地產業綜合開發轉型升級

走集約緊湊型城市發展模式，要求房地產業向綜合開發轉型升級。隨著科技進步對房地產行業貢獻水平逐步提高，房地產行業將逐步轉變現在的粗放型發展，走向集約緊湊性發展模式。推動綠色城市建設，促進房地產業向低碳節能環保產業化轉型。

新型城鎮化是國家的重大經濟發展戰略，也是推動中國經濟轉型和升級的重要抓手，盡管由政府主導，但是需要由市場配置資源。在新型城鎮化建設過程中將涌現眾多的投資機會：擴大或升級原有產業、新出現的產業。

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