重磅政策“組合拳”下，房地產行業或進入新周期。

8月31日，央行、金融監管總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低于20%和30%；廣州、深圳、武漢、廈門等地官宣“認房不認貸”；國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱指導意見），指出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措……房地產相關重大政策應接不暇，其中蘊含的機遇和挑戰引人遐想。

一套“組合拳”，意在“拼經濟”。眼下，我國正逐步從兩年疫情的影響中走出，但上半年的經濟數據顯示消費需求和投資水平復蘇仍不及預期，固定資產投資規模下降較快。在這種情況下中央提出鼓勵實施城中村和“平急兩用”設施建設的政策，旨在增加居民收入、有效擴大消費需求，緩解經濟下行壓力。城中村改造更是有望帶動地產等后續產業鏈，吸引社會投資，并在提升投資有效性上顯現成效。

一、超、特大城市城中村現狀

超特大城市“城中村”按廣義概念是指在超特大城市發展過程中，由于農村土地被城市擴張所占用，原有的農村居民區逐漸被城市包圍，形成的一種特殊城市空間現象。這種現象通常表現為城市中的村落或住宅區，其發展和管理相對較為落后，居住質量普遍較低。

專家表示這一現象主要是農村土地集體所有和城市建成區土地國有的二元結構體制造成的。在超特大城市中，城中村的存在是城市化進程中的必然產物，也是城市發展需要面對和解決的問題。

當前大城市中的城中村主要有以下特征：一是房屋建筑結構簡陋，房屋質量差；二是居住環境惡劣，衛生條件差；三是公共服務缺失，居民生活質量低下；四是人員流動性大，管理難度高。因此，積極實施人口密集地區的城中村改造是重大的民生工程，將有助于改善城市居民居住條件，幫助破解“大城市病”，有利于產業形態優化、城市文明提升，推動城市高質量發展。

二、超、特大城市城中村改造規模

根據住房和城鄉建設部2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》，截至2021年末，全國共有超大城市7個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。全國特大城市14個，分別為武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

國金證券研報數據表示，2020年至2022年全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。

數據來源：國金證券研究報告

一線城市中，近日廣州市住建局發布《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，將以立法形式規范城中村改造。2023年廣州計劃推進127個城中村改造項目，預計完成固定資產投資983億元，約占2023年城市更新預計完成固定資產投資額的49.1%。若按此增速估計，今年全國城中村改造市場規模或重回萬億元以上。各專業機構預計本輪超特大城市城中村改造每年將帶來大約7500億元的固定資產投資，約占2022年房地產投資規模的5.6%。

早在2021年3月，城市更新便寫入2021年政府工作報告和“十四五”規劃文件之中，進一步上升為國家層面戰略。在一系統配套政策推動下，城市更新已在全國范圍內開展，各地在實操中，也已將“城中村改造”納入城市更新行動之一，如北京、廣州、上海、成都等地已出臺文件明確。

2021年8月，住房和城鄉建設部發布住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）（以下簡稱通知）明確了城市更新中的四項底線：一是城市更新單元或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；二是城市更新單元或項目內拆建比不應大于2；三是城市更新單元或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%；四是城市住房租金年度漲幅不超過5%。因此城中村改造較難復制棚戶區改造過程中出現的“大拆大建”。

三、城中村改造帶來的投資機會

1.保障房等房地產行業

此次文件提出，超特大城市城中村改造要堅持政府負主體責任，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。推進城中村改造與保障性住房聯動發展，有利于形成“住房雙軌制+租購并舉”的房地產業新模式。

住房雙軌制既包含了住房市場體系，又囊括了住房保障體系。近幾年中央明確要求完善住房保障體系，提出‘租購并舉’。2021年印發的《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》就提出了加快發展保障性租賃住房、促進解決好大城市住房突出問題。在政策指導下，近年來保障房建設速度持續提升。

城中村改造的形式中保障性住房是重要的成分，大部分的城中村有望改造成為保障性住房。這首先是因為城中村具有先天的區位與資源優勢，建筑建構與密度較高，周邊配套較為完備。此外，保障性住房建設和配套是保障城中村改造實施的重要支撐，保障性住房支持的是城中村改造搬遷的低收入人群，在就近安置和原址搬遷的要求下，利用城中村改成保障房有其必然性。保障性住房的服務對象是新市民、青年家庭和低收入者，所以保障房的建設要考慮將保障房房價和租金維持在該群體能夠承受的范圍內。再者，保障性住房后續配套支持政策完備，是較好的資金退出渠道。保障性住房已有發行REITs的案例，作為市場化和盤活存量的重要途徑。

通過大規模的基礎設施建設、住房供應增加等措施，城中村改造一定程度上將推動房地產市場的活躍，促進住房消費的增長。此外，城中村改造也為房地產企業提供了大量的商機和服務需求，特別是具備資產綜合運營能力的企業將在這一過程中獲得更多的發展機會。

2.金融服務行業

超特大城市城中村改造需要多渠道籌措改造資金，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

本次城中村改造強調多元投融資機制，鼓勵多種渠道資金。參考上海、廣州等城市的經驗，財政及準財政資金占整體規模有限，主要發揮杠桿作用以引進社會資本，銀行信貸、債券、城市更新基金等金融產品起到有效的支撐作用，銀行等金融投資機構可以從中獲取投資收益。

2022年首批次深圳、廈門、北京三個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點（REITs）已成功發行，在盤活基礎設施存量資產，常態化推行保障性住房支持城中村改造，為投資建設資金提供穩定退出渠道、實現資金閉環等方面都發揮了積極作用。

3.建筑工程行業

建筑工程將是城中村改造直接受益行業，從產業鏈角度可劃分為前期評估、整體規劃、房屋/市政/園林設計、土建與裝修，均可受益于城中村改造：

（1）前期評估：城中村改造的需求之一是提高建筑物的安全性，因此在全面改造之初需要對城中村進行安全排查，這或將進一步推動建筑安全風險評估市場。

（2）整體規劃：城中村改造項目正逐步從傳統的粗放式轉變為精細化，同時需要統籌兼顧城中村改造對城市整體人居環境、城市功能、土地資源配置、歷史文化傳承等方面的綜合需求，因此對城中村規劃提出更高要求。目前已有多個城市開展了城市更新專項規劃，或帶動規劃類企業業績增長。

（3）建筑設計：城中村改造，不論是拆除重建還是翻新改造，均需要根據當地居民需求提出新的設計方案，帶動設計行業迎來新的增長點。

（4）園林建設：城中村改造涉及對城市環境的整體提升，包括城市黑臭水體消除，綠化覆蓋等目標，園林建設需求亦將在此次城中村改造中得到拉動。

（5）土建與裝修：城中村改造直接催生工程建設需求，相關土建、裝飾類細分行業和企業或將受益。

四、總結

新時期下的特超大城市實施“城中村”帶來城市基礎設施建設新升級，多個實體經濟行業面臨新的發展與增長機會。金融服務等行業應把握時機，合規審慎發展，發揮好服務超特大城市“城中村”改造的支持優勢，助力國內經濟回復企穩，實現高質量發展。重點可關注金融支持保障性住房建設，超大特大城市城中村改造下的保障房建設有助于盤活低效存量用地資源，更可形成示范效應，從根本上改變農民的家庭財富構成，縮小城鄉居民財富差距，逐步消除二元結構現象。

本文作者吳赟，現就職于中國投資咨詢有限責任公司。文章為作者獨立觀點，不代表中國投資咨詢立場。