近日，上海、天津同時發布房貸新政，提高房貸首付比例、實行差別化住房信貸政策。這一輪新的房貸限制又將對房地產市場產生什么樣的影響呢？

11月28日晚間，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，自2016年11月29日起，首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人貸款的首付比例，上調至不低于35%。對于二套房購買普通自住房的，申請商業貸款的首付比例上調至50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同時，上海市住房公積金管理委員會當天印發《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，要求嚴格執行公積金差別化信貸政策，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。此外，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

從新政背景來看，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示，上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，房價上漲態勢明顯，調控壓力仍沒有消除。除此之外，上海房地產市場還存在著庫存規模不足，供需不平衡的壓力。而且最近幾周高價房成交比較活躍，帶動均價出現波動，可能導致看漲預期強烈，影響市場心態，通過政策加碼可以鞏固調控效果。因此，上海升級調控政策是意料之中的事。

從調控力度上看，與過去相比，上海這一輪房貸新政更加嚴格。首先，政策中規定，二套房的認定改為在本市已擁有一套住房的、或在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的居民家庭。這說明上海由過去的“只認房不認貸”模式轉變為“認房又認貸模式”。其次，對于二套房貸的認定是在全國范圍內的，而不僅僅只針對上海本地的購房貸款。居民家庭名下在上海本市無住房，但通過人民銀行征信系統顯示在全國各地有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清)，均執行二套房貸政策。

與其他一線城市相比，上海這一輪政策比北京和深圳現有政策更緊。北京9月30日房貸新政規定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。而深圳“十一”新政規定對購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策;購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%;購房人家庭名下在本市擁有一套住房的，貸款首付款比例不低于70%。

從首套貸款比例來看，深圳雖然首付比北京低5個百分比，但深圳首套購房認房又認貸；上海首付比例與北京持平，但認房認貸方面比北京嚴格；上海首付比例比深圳高5個百分點，同樣認房認貸。因此，上海是三個城市里房貸政策最嚴格的。也就是說，一個想要購買第一套住房的消費者，無論其是否有貸款，他（她）在上海需要支付的貸款比例是最高的。

從二套住房貸款比例來看，北京和深圳認房不認貸，而上海既認房又認貸，雖然上海二套普通住房的首付比例為50%低于深圳（普通和非普通均為70%），但考慮到上海二套房貸是基于全國征信系統的，也就是在其他城市的房貸也會影響到在上海本市的房屋購置。因此從總體上看，上海這一輪新政比北京和深圳更緊。

從政策影響上看，限貸新政對二套房的認定精確鎖定了改善換房群體。相比較而言，這一輪限貸政策對于第一套房屋購置者不會產生較大影響，假設某人要首貸購買一套600萬的住房，那么新政的出臺會讓他額外增加30萬的首付款，這一比例相對上海的高房價而言不算特別大。而對二套房的新認定會對改善性房貸購房產生明顯的沖擊，據資料顯示，當前上海中環以內90%為置換房屋買家，外環這一比例為60%左右，新政對于這一部分購房起到的抑制作用能夠有效調節當前房地產市場供需關系。因此，在此次加碼調控后，上海房價預計由十月的微漲轉至微跌。

這一輪調控中，天津同時發布了新房貸政策來調節此前持續上漲的房地產價格。而作為高房價代表的北京、深圳并未參與。主要原因可能是因為今年“9.30”新政后，北京和深圳的房價上漲趨勢得到不同程度的控制。

據相關機構統計數據顯示，11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1426套，環比增加6%，成交面積11.74萬平方米，環比減少38%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為36620元/平方米而前一周成交均價為49723，下降了26%。不僅如此，“9·30”新政后，大量二手房售轉租，房屋租賃交易量上漲而價格持續下跌。同樣的，深圳市規土委數據顯示，在10月份房價下跌一成之后，11月房價出現三周連續下跌的情況。房價調控政策預期效果顯現。

此次新政體現了地方政府對樓市調控的決心，總體來看，今年年底到明年春節前后，上海、天津的房價不會有大幅度變動，上海將會有小幅下跌，天津保持持續平穩。這一輪上海“認房認貸”的新舉措是否會帶動北京、深圳等地進一步加強房地產市場控制值得我們保持關注。