步入黃金時(shí)代的背后推手

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，中國自2001年進(jìn)入老齡化社會(huì)，且老齡化程度已從2001年的7.1%上漲至2014年的10.06%。據(jù)專家預(yù)計(jì)，2050老齡人口將達(dá)到總?cè)丝跀?shù)的三分之一。

推手二：收不抵支的養(yǎng)老金賬戶

根據(jù)《中國養(yǎng)老金發(fā)展報(bào)告2012》顯示，2011年城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老金收不抵支省份達(dá)14個(gè)，收支缺口達(dá)767億元；養(yǎng)老金個(gè)人賬戶空賬額達(dá)2.2萬億元，繼2007年首次突破萬億元大關(guān)后，快速突破了2萬億元大關(guān)。

推手三：家庭結(jié)構(gòu)變化

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國老年撫養(yǎng)比已從2000年的9.9人上升到2014年的13.9；夫妻供養(yǎng)4位老人、撫養(yǎng)1個(gè)后代的“421”模式已經(jīng)成為中國過去及未來幾十年的主流模式。同時(shí)在我國部分大中城市，空巢家庭比例已經(jīng)超過70%。

推手四：突出的供需矛盾

2014年，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)為493.7萬。按照國務(wù)院規(guī)劃，2020年每千名老年人社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)35-40張，即使老年人口總數(shù)不變，屆時(shí)全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)將達(dá)708-809萬張，即五年內(nèi)需求缺口量達(dá)215-316萬張，新增社會(huì)養(yǎng)老住宅潛在需求為5363～7890萬平米（以每張床位對應(yīng)住宅面積25平米計(jì)算）。

這種供需矛盾在配套服務(wù)方面亦有體現(xiàn)：目前現(xiàn)有護(hù)理人員數(shù)量為22萬人，而符合資格人員僅為2萬人；目前國家針對老年餐飲并未有專項(xiàng)撥款，專業(yè)提供老年餐飲的餐飲類企業(yè)少之又少。這種日漸突出的供需矛盾，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

養(yǎng)老地產(chǎn)中的先鋒范例

類型一：旅游養(yǎng)生型

代表項(xiàng)目：三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)

該項(xiàng)目由泰康人壽和中國對外建設(shè)總公司共同打造，以美國CCRC社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）為管理理念，定位為集休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老、健康體檢為一體的綠色國際養(yǎng)生社區(qū)。社區(qū)包括養(yǎng)生公寓、主題酒店、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心、健康管理中心、文化學(xué)院等功能板塊。

結(jié)合泰康養(yǎng)老在全國的連鎖布局，該項(xiàng)目將成為其它連鎖社區(qū)的特色醫(yī)療與健康管理輸出中心。在銷售方式上，泰康推出一批創(chuàng)新型的銷售模式：以養(yǎng)生公寓為例，海棠灣通過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換等獲得投資的保值增值。

類型二：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型

代表項(xiàng)目：保利·西塘越項(xiàng)目

保利·西塘越項(xiàng)目是以石庫門建筑風(fēng)格規(guī)劃的親水類獨(dú)棟、合院別墅、聯(lián)排別墅級創(chuàng)新公寓，由上海保利地產(chǎn)開發(fā)，保利安平投資負(fù)責(zé)管理運(yùn)營。西塘越項(xiàng)目定位于提供“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)，由康復(fù)理療中心和老年公寓構(gòu)成。

基于安平投資在醫(yī)療管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)優(yōu)勢，該項(xiàng)目匯聚了護(hù)理、康復(fù)、心理、營養(yǎng)等多領(lǐng)域的醫(yī)療人才和具有服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理人才，旨在打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的連鎖機(jī)構(gòu)。

相較于養(yǎng)老地產(chǎn)中常見的一家企業(yè)扮演多重角色的問題，在地產(chǎn)開發(fā)與醫(yī)療管理中均有優(yōu)勢的安平投資進(jìn)行了合理分工，使得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分拆與資金匹配更加合理。

類型三：學(xué)院養(yǎng)老型

代表項(xiàng)目：綠城·烏鎮(zhèn)雅園

該項(xiàng)目由綠城集團(tuán)與雅達(dá)國際共同投資開發(fā)，按照規(guī)劃有養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題；以及養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂學(xué)院、國際養(yǎng)老護(hù)理中心、醫(yī)療公園、養(yǎng)生度假酒店、特色商業(yè)區(qū)六大功能板塊。

綠城集團(tuán)素以學(xué)院養(yǎng)老聞名。在烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目中，頤樂學(xué)院將開設(shè)包含72門課程的豐富課程體系供學(xué)員參加。同時(shí)，學(xué)院通過組織老年足球隊(duì)、圍棋俱樂部、合唱團(tuán)等社團(tuán)，讓老年人老有所屬。此外，該項(xiàng)目還引入一家專注于康復(fù)療養(yǎng)的高端醫(yī)院。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展大勢

趨勢一：盈利模式日趨明朗

養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)“圈地工具”的模式已經(jīng)過時(shí)，專注中國養(yǎng)老的企業(yè)已在盈利模式上做出探索——如泰康“保險(xiǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)品結(jié)合”模式、綠城烏鎮(zhèn)雅園的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式。盈利模式的多元化和創(chuàng)新性將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展主旋律。

趨勢二：參與企業(yè)多樣化

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2015年1月，全國已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10余家保險(xiǎn)企業(yè)、大量外資企業(yè)進(jìn)入中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資金額超3000億元。尤其是中小型地方房企的參與，將改變目前客戶定位過高的局面，充分挖掘中低端養(yǎng)老市場。

趨勢三：企業(yè)專業(yè)化分工

目前涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)角色定位比較模糊，通常要同時(shí)扮演投資商和運(yùn)營商的多重角色。但是，投資端始終關(guān)注資產(chǎn)投入與回報(bào)關(guān)系，運(yùn)營端重點(diǎn)關(guān)心服務(wù)品質(zhì)與軟性服務(wù)的收益。因此，企業(yè)角色的不斷分化和專業(yè)的不斷分工將成為行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。

趨勢四：融資渠道多樣化

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長，融資模式是決定其能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。伴隨國家利好政策（如《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011－2015年）》、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》等）的出臺，政府與民間在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資方式的嘗試加快，融資渠道逐步呈現(xiàn)多樣化趨勢。此外，越來越多的民營企業(yè)正通過PPP模式參與政府養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的建設(shè)。

趨勢五：定位趨向中低端化

目前市場中的多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)品主要面向高支付能力、高知、高職的高端老年人群。伴隨進(jìn)入市場企業(yè)數(shù)量的增加，將有更多企業(yè)在中低端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域加大投資，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)向普通大眾的推廣。但是，中低端養(yǎng)老社區(qū)難以形成規(guī)模效應(yīng)，盈利模式仍需漫長的摸索與實(shí)踐。

趨勢六：養(yǎng)老項(xiàng)目社區(qū)化

首先，與普通社區(qū)“混居”的養(yǎng)老社區(qū)模式，能讓老年人接觸到其他年齡段的居住者，緩解孤獨(dú)感和失落感；其次，普通社區(qū)配備了完備的周邊設(shè)施，能夠提高自理型老人的使用效率、豐富生活內(nèi)容；最后，可解決老人不愿遠(yuǎn)離子女獨(dú)自居住的問題，更貼近傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。

趨勢七：養(yǎng)老項(xiàng)目連鎖化

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖化競爭已經(jīng)啟動(dòng)。連鎖化可實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢資源共享，降低成本、擴(kuò)大市場份額、形成規(guī)模擴(kuò)張。尤其對地產(chǎn)商而言，遍布全國的物業(yè)資源將在很大程度上降低開發(fā)成本，形成規(guī)模效應(yīng)。

趨勢八：養(yǎng)老智能化

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的智能化是大數(shù)據(jù)在康復(fù)、醫(yī)療、護(hù)理領(lǐng)域的重要實(shí)踐，是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。智能化技術(shù)可以大幅度提高護(hù)理效率，減少老年人群對護(hù)理人員的依賴，保護(hù)老年人隱私。未來將會(huì)有更多的智能化技術(shù)在養(yǎng)老項(xiàng)目中得到實(shí)踐。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)如同一個(gè)剛剛學(xué)步的嬰兒，雖然步伐快速，但仍然步履蹣跚。隨著更多優(yōu)惠政策的實(shí)施落地，國民養(yǎng)老觀念的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的逐步滲透，以及醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)資源的日漸壯大，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力將不可小覷，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在迎來發(fā)展的黃金時(shí)代。

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