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“新”就是“有異于舊質”；“常態”就是時常發生的狀態。新常態就是不同以往的、相對穩定的狀態。經濟新常態是一種經濟發展趨勢性、不可逆的新的發展狀態。

中國改革開放30多年來，GDP增速只有3次連續2—3年低于8%：第一次是1979—1981年，第二次是1989—1990年，第三次是1998—1999年，這3次回落主要是受到外部短期因素的干擾，每次過后又回到了高速增長的軌道上。這次，也就是第四次正在出現：2012年、2013年，我國GDP均增長7.7%，2014年預期目標是7.5%，上半年為7.4%。這次不是景氣循環周期的下行區間，而是經濟增長階段的根本性轉換，意味著中國經濟已進入一個與過去30多年高速增長期不同的新階段。

目前還不能說中國經濟已處于新常態，而是處于向新常態過渡的過程中，目前更準確的階段判斷是處于經濟增速換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加的時期。只有度過這一時期后，經濟才進入新常態時期。

全面改革是推進經濟向新常態過渡的基本途徑，因此，目前的主要任務不是保證在新常態下如何推進改革的問題，而是保證堅持全面改革以實現經濟向新常態過渡的問題。至于如何順利推進全面改革，關鍵是將頂層設計與發揮群眾首創精神結合起來，國家級戰略與區域戰略結合起來。

面對中國經濟新常態，國家層面的態度是認清其必然性，在尊重規律中順勢而為，不進行過度干預，未來的政策不頻繁變動，保持相對穩定，給企業和社會穩定的預期。

在中國經濟新常態下區域經濟將被新常態，房地產行業下行趨勢已定、固定投資縮減，區域面臨眾多的改革實施與產業結構調整以及轉型升級等難題，而地方滾動累積負債的財政投融資方式被堵。所以，地方政府將面臨經濟增長放緩與財政收入下滑的巨大壓力與挑戰。

近期較有影響的新政包括：《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》、“全國人民代表大會常務委員會關于修改《中華人民共和國預算法》的決定”、“關于印發《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》的通知”、以及關于國資國企改革意見與PPP的推廣政策等。

新政表明了國家財政不給地方財政兜底；政府債券將按區域限額發行；高負債區域將被壓縮負債規模的同時，省市縣各級政府要求做好兌付債務的準備與預警機制；政府投融資平臺要求退出政府融資功能；地方債務分門別類納入全口徑預算管理；PPP被推上更高的位置；負債公私分明嚴格限定用途；地方政府負債被納入政績考核并建立追訴制；金融機構違規貸款責任自擔而且將被追訴處理。

新政即將實施，中國投資咨詢在為地方政府做什么？地方財政投融資規劃、投融資平臺轉型與資產優化重組；競爭性平臺的搭建，區域戰略性產業規劃；尋找新的稅源，推進區域產業結構調整與轉型升級，制定新興產業的戰略引進方案與推動區域企業股改工作；區域金融改革與金融中心建設方案；新政前財政融資項目的落地……

保持區域經濟與財稅收入穩定增長的最有效措施是新型城鎮化建設的有效實施，其核心是區域戰略性產業的發展與棚戶區改造以及城鄉一體化建設等。

2014年是中國房地產行業趨勢轉變的一個重要時間節點，行業中短期下行趨勢已定，長期先不做預判。在2014年第一季度“美說投行”對中國房地產行業發展形勢分析與預測中提到的幾個可能正在變成現實，如“二個分化”、“功能細化與業務轉型”、“地產并購”等。

1、二個分化

一是區域分化，房地產根據不同的功能其優勢區位具有一定的壟斷性與稀缺性，所以，好的區域加上好的區位，房地產項目仍然比較緊俏，它可以彌補開發商背景與身份的不足。

二是企業分化，市場化的資源向優質的企業集中，優質的企業更具有市場優質資源的吸聚能力，這是市場內在規律。什么才是優質的企業？在中國，房地產行業中能被稱為優質企業的主要包括：榜單企業、上市公司、大中型國家出資企業、規模大負債低品質好的區域龍頭企業等。例如萬科的項目在三四線城市仍然可以吸聚眾多的優質資源。

2、功能細化與業務轉型

根據房地產使用功能的區別，功能地產可分為：住宅、商業、旅游、養老、文化、教育、物流、體育、工業、科技等。

術業有專攻，雖然都是房地產行業，但不同的業態對團隊專業、投融資、運營管理等都有較大差異的要求；雖然很多企業已經在做商住之外的其他功能地產，但大多是為了迎合對方政府政績與項目申報的需要。這樣“掛羊頭賣狗肉”的做法主要還是通過不同功能主題獲得好的優惠政策后，做商住開發。在整個銷售型商住房地產開發領域受到趨勢和市場的巨大挑戰下，如何進行業務定位與轉型尤為重要。

2014年以來，房地產行業涌現一批文、旅、產、衛等細分領域的新型地產公司，還有部分企業轉型為新型城鎮化綜合開發運營商，行業的中短期衰退不代表消亡，在面臨巨大挑戰的同時也存在很多好的發展機會。此外，還有一些實力不強的房地產企業轉型至投資類及其他行業。

3、地產并購

并購是2014年的一個熱門關鍵詞，房地產當然也不甘于后，眾多持有優質項目的小公司處于市場與金融環境的壓力下，希望尋找好的合作伙伴或退出方式；而眾多知名企業，也希望憑借自身的資源優勢獲取更多的優質項目。2014年，在行業內各類組織及專家溝通交流中，地產并購是不可或缺的議題。

區域性新型城鎮化應重點關注二個方面：一是與區域經濟發展的協調性；二是區域性新型城鎮化的建設實施具有很強差異化。

探索“新型城鎮化背景下區域經濟協調發展”模式是保持區域經濟與財稅收入穩定增長的最有效措施，新型城鎮化實施的主要路徑有二個方面：

一是城鎮化及相關基礎設施的建設投資。城市化及區域主干基礎設施與固定投資逐步萎縮，但隨著棚戶區改造等核心內容的快速推進和實施，將形成大量的新的投資內容，包括一級土地開發、安置房建設、配套基礎設施投資等。

二是產業化建設。產業化包括本區域的產業集聚與轉型升級，需要有新的載體來承載產業集聚并提供相關服務；另外，針對產業基礎落后與產業能級落后的區域，區域戰略性產業發展的需求比較旺盛，包括新興產業、高端制造裝備、高附加值的第三產業等，需要有效的戰略引進措施與有力的服務體系保障，并將與城鎮化建設形成互補。通過城鎮化與產業化的實施，有效實現城鄉一體化，并帶動現代農業化與信息化的實施，真正落實“三個一億人”的要求。

新型城鎮化背景下的商機眾多，包括了第一、第二、第三產業中大多行業領域。如房地產企業可以投資保障性住房、產業地產、商業地產等；建筑與建設企業可投資基礎設施、一級土地開發、安置房建設、配套工程及園林綠化等；各類產業可以選擇合適的導入方式尋求與政府的合作；各類金融與投資機構可根據金融工具特征選擇合作主體，并可產生眾多創新產品；未來，資源集成運營商與擁有產品創設能力的專業機構將迎來很好的發展機會……

展望2015年，我們預測資產管理類業務將開始負增長，特別是類信托業務將受到較大的沖擊，在面對房地產金融與地方政府融資這二大核心客戶源發生巨變情況下，金融業務創新與轉型已勢在必行。

房地產金融雖然沒有完全停止，但總量急劇下降；地方政府負債與財政投融資管理機制將從2015年1月開始發生巨大變化，在公私分開、只能為私的新政要求下，原有產品結構與業務模式定將發生變化。

在金融業務創新中要重點關注二個方面：一是關注行業并購機會，如房地產并購、上市公司并購、不良企業的重組優化與改造等；另一方面積極參與財政投融資體系的創新研究，結合財政金融新特征、投融資平臺分類后的新定位與功能特征、產業優勢等進行金融創新，例如“基金+代建”模式，共建園區模式、區域性新型城鎮化建設發展相關配套金融合作模式等。

本文為中國投資咨詢有限責任公司投資咨詢事業部黃美杰，轉載請注明。