穩(wěn)住樓市股市是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。近期，多項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性回穩(wěn)。其中《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號(hào)，下稱“《通知》”）以有力手段優(yōu)化土地市場(chǎng)供需關(guān)系，引發(fā)廣泛關(guān)注。本文將從《通知》的背景、主要內(nèi)容、預(yù)期產(chǎn)生的影響等三個(gè)方面展開分析，為相關(guān)從業(yè)者提供參考。

一、政策背景

《通知》的發(fā)布，是為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，進(jìn)一步推動(dòng)相關(guān)政策落地見效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。這一政策出臺(tái)的背景主要有三：

（一）促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡與土地資源優(yōu)化配置。《通知》的發(fā)布首先基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)供需平衡的迫切需求。當(dāng)前，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨存量土地規(guī)模過(guò)大、供需失衡的問(wèn)題，這限制了土地資源的有效利用，加劇了市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。通過(guò)專項(xiàng)債券資金的投入，政府能夠主動(dòng)介入市場(chǎng)，減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模，改善土地供求關(guān)系，優(yōu)化土地資源配置，提升土地使用效率，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）增強(qiáng)資金流動(dòng)性與促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。《通知》也體現(xiàn)了增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性的考量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，企業(yè)和地方政府往往面臨較大的資金壓力。通過(guò)專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)閑置土地，一方面可以為企業(yè)釋放資金壓力，使其能夠更專注于現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)；另一方面可以為地方政府提供穩(wěn)定的資金來(lái)源，增強(qiáng)其在土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)調(diào)控方面的能力。這種資金流動(dòng)性的增強(qiáng)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，防止市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)。

（三）促進(jìn)相關(guān)政策落地，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該政策的推行也是為了進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)政策的落地見效，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列旨在盤活存量閑置土地、優(yōu)化土地資源配置的政策措施。專項(xiàng)債券資金的投入，使政府能夠更有效地推動(dòng)這些政策的落地，釋放土地資源的潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，收回收購(gòu)的土地還可以用于民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，進(jìn)一步拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。

二、《通知》主要內(nèi)容梳理

（一）實(shí)施主體與條件

使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋兀瑧?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。專項(xiàng)債券對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中的儲(chǔ)備地塊，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲(chǔ)備地塊標(biāo)識(shí)碼。符合條件但尚未納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2024年12月底前在系統(tǒng)“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)”模塊中填報(bào)單位信息及證明材料，自然資源部將按程序及時(shí)審核并動(dòng)態(tài)更新名錄。

（二）收回收購(gòu)范圍

1.優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地；

2.其他用途的土地，如進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地；因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地；

3.已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分。

（三）價(jià)格確定與公示

要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬收回收購(gòu)地塊進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，并相較企業(yè)土地成本就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無(wú)異議后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。在約定期限內(nèi)未完成收回收購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)按照上述程序重新確定價(jià)格。

（四）操作流程

市、縣自然資源主管部門要依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單，摸清底數(shù)，并根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷妫痪C合考慮企業(yè)意愿、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專項(xiàng)債券。

（五）土地供應(yīng)與用途

收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。

三、《通知》的主要影響

（一）優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

《通知》推動(dòng)收回收購(gòu)閑置土地，旨在集中資源進(jìn)行土地的再開發(fā)和再利用，以提高土地使用效率并避免資源浪費(fèi)，同時(shí)通過(guò)嚴(yán)格控制土地再供應(yīng)規(guī)模和條件，有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)，避免過(guò)度供地引發(fā)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。政策實(shí)施后預(yù)期將減少市場(chǎng)存量土地，改善土地供求關(guān)系，對(duì)于緩解土地市場(chǎng)的供需矛盾、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要作用。

（二）增強(qiáng)地方政府和企業(yè)的資金流動(dòng)性

專項(xiàng)債券資金的引入為地方政府提供了穩(wěn)定的資金來(lái)源，增強(qiáng)了其執(zhí)行土地收回工作的能力，加快了土地收回進(jìn)度，并促進(jìn)了其他土地儲(chǔ)備與市場(chǎng)調(diào)控政策的順利實(shí)施。政府通過(guò)收回閑置土地并重新規(guī)劃利用，能夠獲得土地增值收益，增加財(cái)政收入。對(duì)于面臨資金壓力的企業(yè)，政府的收回收購(gòu)行動(dòng)能夠減輕其負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)資源的合理配置和健康發(fā)展。

（三）推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

收回收購(gòu)的閑置土地，經(jīng)過(guò)重新規(guī)劃和合理利用，將被用于公共設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)等關(guān)鍵領(lǐng)域，彌補(bǔ)公共服務(wù)設(shè)施的不足，改善環(huán)境質(zhì)量，滿足居民的居住需求，同時(shí)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供空間，促進(jìn)有效投資。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些措施將對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極影響，為經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)提供支撐。

總而言之，《通知》的出臺(tái)，是政府積極響應(yīng)市場(chǎng)變化、優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。通過(guò)專項(xiàng)債券資金的支持和嚴(yán)格的政策執(zhí)行，政府有望有效解決土地閑置問(wèn)題，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。自政策發(fā)布以來(lái)，已有房企上報(bào)閑置土地。未來(lái)，隨著政策的深入實(shí)施和不斷完善，相信該政策將取得更加顯著的成效。