2023年6月16日，首批4單基礎設施公募REITs擴募項目正式上市，自此打開我國REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動發展新篇章。

一年來，上述4單項目通過擴募提升了資產類型和資產區域的分散度，增強了項目的競爭力和收益水平。與此同時，我國基礎設施公募REITs擴募工作加速推進。

據《證券日報》記者統計，截至目前，自2021年6月份首批REITs項目上市以來，境內市場已有36單REITs項目完成上市。以上交所為例，共有25單REITs完成首發上市，其中有2單REITs項目完成擴募落地，4單項目發布擴募公告。

華鑫證券首席策略分析師嚴凱文在接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來，監管部門多次表態大力支持公募REITs市場高質量發展。隨著監管政策的不斷完善，未來我國公募REITs市場參與主體和資產類型將更加豐富。同時，相關項目擴募將進一步推動基礎設施公募REITs產品常態化發行，從而更好地發揮其盤活存量資產、拓寬基礎設施建設長期資金來源的重要作用。

擴募機制落地啟新篇

自我國公募REITs市場“拔錨起航”之日起，關于擴募的籌劃便提上日程，打造成熟完善的政策基礎更是重中之重。

2022年5月31日，在中國證監會指導下，滬深交易所發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》，成為現行擴募機制的核心政策規范。同年，國家發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，進一步對基本擴募規則作出規定。

這也成為首批基礎設施公募REITs項目順利擴募的重要前提。正如華安張江產業園REIT原始權益人對《證券日報》記者所言：“華安張江產業園REIT從2022年二季度后就啟動了擴募資產的盡調工作，相關政策文件為產品擴募提供了路徑指導。”

首批基礎設施公募REITs擴募項目的成功上市，充分證明了擴募機制在打造基礎設施資產上市平臺方面的作用。公開數據顯示，首批發行項目募集資金規模合計超過50億元，疊加首次發行上市合計募集資金規模超過1000億元，帶動新增項目投資超5700億元，在擴大有效投資方面發揮了重要作用。

以中金普洛斯REIT為例，擴募項目總發售規模為18.53億元，凈回收資金將以資本金形式優先投資于國內15個物流及產業園區項目。

中金普洛斯REIT原始權益人對《證券日報》記者介紹，截至目前，擴募回收資金正按計劃進行投資，已有部分募投項目完工并投入運營，在拓展普洛斯資產網絡布局的同時，助力全國性和區域性企業的業務發展，對當地的經濟和民生發展也起到了一定的支持作用。

擴募市場效果見真章

事實上，首批擴募項目起到了積極的示范作用。

在嚴凱文看來，基礎設施公募REITs擴募有助于提升REITs產品的現金流水平，從而維持二級市場價格穩定；同時，通過擴募可以實現對不同類型資產的分散投資，實現資產組合的優化。

例如，華安張江產業園REIT原始權益人在談及擴募新購入張潤大廈的意義時表示，對原始權益人而言，有利于擴大融資規模，加大主業投資力度，加速“投融管退”的循環速度，以此為基礎構建更為成熟的資產證券化體系，最終服務于科技產業以及實體經濟；對產品本身而言，擴募有利于形成基礎設施基金規模效應，分散個體底層資產經營風險，平滑基金整體收益。

數據給出了更為直觀的證明，擴募后項目收益率均有明顯提升。據Wind資訊數據統計，中金普羅斯REIT、華安張江產業園REIT、紅土創新鹽田港REIT和博時蛇口產園REIT擴募前項目區間收益率分別為0.41%、-1.59%、1.78%和1.66%，而擴募后的區間收益率則分別為4.29%、11.98%、5.99%和5.08%。

與此同時，隨著首批擴募項目的順利上市及穩健運營，更多擴募項目紛至沓來。

據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，已有國泰君安東久新經濟REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT先后宣布計劃申請擴募。此外，富國首創水務REIT、中航京能光伏REIT擴募申請正在接受監管審核。與此同時，中信建投國家電投新能源REIT和華夏金茂商業REIT也曾公開表示正積極籌劃擴募工作。

值得注意的是，中航京能光伏REIT擴募項目是行業首單資產混裝的擴募項目，這意味著公募REITs將從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的“2.0時代”。

瑞思不動產金融研究院院長朱元偉對《證券日報》記者表示，隨著REITs市場規模擴大，可以容納更多的資金量進出，有利于大規模機構投資人的參與。只有規模增加了，大資金才可能參與進來，從而改善邊際定價所導致的漲跌被放大的局面，這有利于推動中國REITs市場進入良性循環。

“混裝資產”或成未來方向

一方面，首批4單基礎設施公募REITs順利擴募后，我國公募REITs市場初步形成“首發+擴募”雙輪驅動的發展格局；另一方面，首批擴募的REITs項目在平衡新舊投資人利益、擴募時機具體選擇與把握、擴募資產的選取與定價等多個方面，都積累了寶貴的經驗和教訓。

與此同時，今年以來，基礎設施公募REITs二級市場持續回暖。據Wind資訊數據統計，今年以來，基礎設施公募REITs二級市場價格快速反彈。截至6月15日，36只上市公募REITs年內平均漲幅達到8.24%，更有18只年內漲幅超過10%。這些積極因素都有利于進一步優化擴募機制、推進原始權益人與投資人共贏。

談及如何優化擴募機制，朱元偉表示，“混裝資產”或將成為未來我國REITs擴募的一個方向。據悉，目前，市場上已發行的擴募資產均以原始權益人的自有資產為主，與首發資產屬于同一類型，而單類資產擴募存在選擇方案少、風險分散性低、培育難度大等問題。

這正與華安張江產業園REIT未來規劃不謀而合。華安張江產業園REIT原始權益人對《證券日報》記者透露，張江集團和張江高科目前在管資產面積約五百萬平方米，除了張江光大園和張潤這類研發辦公類的商務園區，還包括醫療科技產業園和一些生產研發類的廠房等資產，此外還有一些其他正在開發的儲備項目，這些都將成為項目擴募的堅實后盾和儲備資源。

展望未來，隨著我國公募REITs市場持續發展，產品數量和規模不斷提升，擴募機制必將發揮更加重要的作用。考慮到目前大部分已上市產品運營較穩健、業績達預期，通過擴募實現分散投資和穩定分紅，預計將是更多公募REITs的選擇。