場內(nèi)可交易的公募REITs再添新成員。2月8日，2023年首單公募REITs——嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市，至此全市場已上市REITs數(shù)量增至25只。截至2月8日收盤，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT報3.923元，漲幅11.64%。

作為國內(nèi)首只民企倉儲公募REITs，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在發(fā)行期備受認可，計劃募集總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認購金額為718.16億元，網(wǎng)下投資者認購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

嘉實基金相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人介紹，從底層資產(chǎn)看，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT初始投資的項目包括京東旗下的3個現(xiàn)代化倉儲物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。3個項目憑借區(qū)位優(yōu)勢、高標(biāo)倉品質(zhì)等核心競爭力，在過去兩年出租率均達到了100%，近3年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。

目前市場上已成立的公募REITs底層資產(chǎn)主要分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)中，倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較受投資者青睞。

事實上，倉儲物流行業(yè)具有投資規(guī)模大、資金需求量高、運營周期長等特征，中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，通過REITs這一方式有助于打通倉儲物流企業(yè)的“投融管退”資金閉環(huán)、促進有效投資。

在上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平看來，倉儲物流行業(yè)的投資回報時間長，資金占用成本高，借助REITs可以盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運營效率和水平，吸引更多社會資金參與倉儲物流行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更好地提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。

值得一提的是，目前首批上市的公募REITs中有5只計劃擴募，其中包含2只倉儲物流REITs。

明明認為，倉儲物流REITs具有較為清晰的擴募路徑和廣闊的擴募空間，一是從倉儲物流REITs原始權(quán)益人披露的持有項目情況來看，其持有豐富的倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施儲備，且這些資產(chǎn)都具備一定的區(qū)位優(yōu)勢；二是從海外成熟REITs市場的經(jīng)驗來看，倉儲物流資產(chǎn)同樣體現(xiàn)出較強的擴募屬性。

在孫桂平看來，倉儲物流REITs擴募將使得持有的資產(chǎn)更加分散，資產(chǎn)地域分布更廣，REITs抗風(fēng)險能力進一步提升。近年來電商行業(yè)迅猛發(fā)展，使得倉儲物流資產(chǎn)規(guī)模越來越大，為倉儲物流REITs擴募提供了廣闊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇空間。

證監(jiān)會2023年系統(tǒng)工作會議明確，大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行。明明認為，在新發(fā)和擴募雙輪驅(qū)動下，公募REITs的規(guī)模和數(shù)量有望更上一層樓，覆蓋的底層資產(chǎn)類型將更加豐富，潛在的類型包括數(shù)據(jù)中心、景區(qū)、水利設(shè)施等。隨著供給的增加，一方面或有望帶動更多增量資金和更多類型投資者進入REITs市場；另一方面，擴容需要REITs市場體系朝著多層次方向發(fā)展，包括促進公募REITs相關(guān)稅收體系的完善以及研究推出REITs指數(shù)化產(chǎn)品等。

孫桂平也表示，預(yù)計未來REITs市場仍將處于快速發(fā)展階段，市場規(guī)模將快速增加，REITs底層資產(chǎn)類型也將進一步擴容。風(fēng)電、水電等清潔能源領(lǐng)域，供熱等市政設(shè)施領(lǐng)域，以及長租房和商業(yè)不動產(chǎn)等都有望發(fā)行REITs產(chǎn)品。